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商品房“去库存”的几点建议

2017-09-21 14:56:17   来源:   点击:    字体:[] [] []    保护视力色:       
       2015年底,中央经济工作会议将“化解房地产库存”确定为2016年经济工作的重点任务之一。近几个月,部分城市通过首付比例、契税营业税优惠、限购等有关政策调整,房产市场时热时冷,引起了社会上热议。总量过剩、结构失衡、地域不均是当前房地产市场面临的主要挑战,需要全面、准确地把握全国住房库存情况,科学施策,化解“去库存”压力。
       一、当前我国商品房“去库存”的特点
       一是商品房“去库存”压力大。全国房地产库存主要由三部分构成,即已建成的商品房待售面积(已形成的供应量)、在建未售面积(施工)以及待开发土地面积未来形成的供应量(潜在供应量)。据统计部门统计,化解现有房屋待售面积需要6.7个月,看起来不大,但如果考虑现有施工面积和待开发土地面积形成的潜在供应量,消化潜在库存约需7年左右,压力相当大。
       二是三四线城市是“去库存”的重点区域。相比较而言,一二线城市商品住宅的库存消化率较高,高库存压力主要集中在三四线城市。据统计部门统计,一线城市消化现有库存约需5个月,二线城市约需7个月,三四线城市约需14个月。如果加上施工面积和待开发土地面积,去库存周期更长,一线城市约需3年,二线城市约需4.5年,三四线城市约需11年。三四线城市的商品房库存量约占全国总量的50%,未来几年内,三四线城市将成为全国“去库存”的主战场。
       二、化解房地产“去库存”压力的几点建议
       有效落实房地产“去库存”的任务,既要多策并举,加大“去库存”力度,又要防止“去库存”速度过猛,造成一些城市房价断崖式回落,成为区域性系统性金融风险的爆发点。
       第一,在三四线城市,严格控制房地产用地供给量,依法合理调整未开发房地产用地的用途,重新办理用地手续、重新核定土地价款,用于养老、文化等有社会现实需求的项目。
       第二,鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房,大幅提高保障性安居工程的货币化安置比例,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地,允许其适当调整规划建设。
       第三,建立“房地产去库存项目库”。制定“项目库”标准,纳入“项目库”的企业和项目,需符合以下几项要求:符合国家有关规定、手续合法齐全的房地产项目;取得预售许可后一年以上;待售房屋面积占总量的50%以上;企业承诺在享受优惠政策期间不得擅自提高销售价格。“项目库”实行动态管理,纳入项目库的企业和项目销售达到一定比例后,应退出“房地产去库存项目库”,不再享受去库存的有关优惠政策。
       第四,因城施策。去房地产库存,是一个复杂的难题。需要认真而仔细地思考,不是一两项政策那么简单,应该全方面统筹考虑。房地产去库存已经有一系列政策储备,包括提高保障房配给的货币化占有率、非限购城市政策自调整、户籍制度改革、提高公积金使用效率等。这些政策措施,有的来源于各地实践经验,已经成为共识,有利于政策的落地实施。因此,去房地产库存,要因城施策,不能一概而论,简单效仿,要保持政策的连续性,要关注供给侧改革,减少房地产业的管理和交易成本,以及针对房地产客观需求,增加有效投资、提供有效供给。